租房行業的互聯網化、數字化是必然。

自2015年起，國家大力支持住房租賃市場，市場也從上到下提出“房子是用來住的”，作為住房租賃重要板塊的長租公寓行業因此得到長足發展。

數據顯示，我國目前在籍人口13.83億人，其中2017年的流動人口近2.5億，而以租住作為居住模式的人數占流動人口的67.3%。巨大的市場潛力吸引著資本、房地產商、創業企業等各色人群進入，長租公寓迎來前所未有的繁榮景象，無數公寓品牌拔地而起，蘑菇租房亦是其一。

2014年，當初名為“蘑菇公寓”的長租公寓橫空出世，且一年時間內連獲兩輪融資，并晉升為上海地區規模最大的公寓品牌。而隨著更多玩家的涌入，公寓品牌賽道愈發擁擠，加之重資產、重金融的模式弊端漸顯?！澳⒐焦ⅰ币簿o急調頭將目光投向平臺，“蘑菇租房”的概念在2015年正式出爐，試圖通過大數據的強大系統、金融服務、流量整合等方式，以平臺化思路實現海量房屋資源與居住需求最大化對接，并提供與生活息息相關的公寓行業配套資源。

從長租公寓品牌，到公寓服務提供商，再到租房平臺，蘑菇租房可以說見證了租房市場的風起風落，轉型與不斷的摸索，也讓蘑菇租房在面對如今盈利難、監管施壓等問題凸顯的背景下度長足公寓市場有了新的認識。

這個曾經謂之風口的行業該如何安身，一鳴網百鳴計劃專題報道近日采訪了蘑菇租房聯合創始人龍東平，聽他講述該怎樣解決長租公寓行業痛點，以及如何進行有效的公寓運營。

鎖定S2B2C模式

或許是那段公寓品牌經營的過往，龍東平內心十分抵觸傳統公寓機構的管理模式——記賬方式原始、財務管理松散、數據分析能力匱乏等，且房租租賃靠張貼廣告，簽約局限于紙質合同，通過業務員挨個催促交租，總之效率低下而混亂，蘑菇租房開始思考將租房行為遷至線上，推進行業標準化進程，這也是互聯網給租房行業帶來的巨大想象力。

但廣闊的前景引發的是這一賽道極為野蠻的擴張方式，“高進低處”的惡心競爭手段加上與金融的深度捆綁，越來越多的人開始質疑，長租公寓是否到底是不是一門好生意？

據龍東平介紹，早在長足公寓大面積暴雷的前兩年，蘑菇租房就意識到了這樣的行業痛點，并從公寓運營商搖身變為租房平臺，以S2B2C模式同時鎖定B端、C端生意。

2B端，為公寓商家提供公寓SaaS管理系統，構建租房行業全產業鏈深度管理方案，貫穿從錄房到租后的所有環節；2C端，通過對房屋資源整合以流量思維為租客提供實現找房、簽訂電子租房合同、支付房租與水電煤等生活繳費、報修、投訴等全流程的在線解決方案。

從商業模型來看，這樣的模式足夠稱得上是一門好生意，也在長租公寓的酒店、開發商直營系、中介系及品牌系之外為行業打開了新的思路。也因此，蘑菇租房在資本市場也表現出了極為搶手的一面。蘑菇租房的C輪、C+輪兩輪融資背后都站著螞蟻金服，這個時間點也是螞蟻金服大力推進消費金融業務的時間節點。除了資金上的支持，蘑菇租房顯然也獲得了來自螞蟻金服的流量支持。除此之外，蘑菇租房還獲得了螞蟻金服輸出的渠道、支付、征信、技術、消費金融等綜合金融服務能力，推出新的房屋租賃模式為公寓管理者提供更高效的管理方式。

基于各方面原因，蘑菇租房業務也在過去兩年迎來了快速的上升。據龍東平透露，截止目前，蘑菇租房在B端市場，“蘑菇伙伴”SaaS管理系統總簽約量超3萬家房東，C端層面平臺管理房源近400萬間，服務超過1000萬租客，深入北京、上海、深圳、南京、廣州、重慶、西安等20個城市。

無數企業嗷嗷待哺，為何蘑菇租房卻成為阿里進入長租公寓行業的最終抉擇？龍東平表示，首先是團隊基因，蘑菇租房的創始團隊包括馬曉軍、龍東平、田東嶺三位創始人自00年初進入房產行業，做過房屋買賣、租賃、短租托管、自營二房東，直到后來的租房平臺、SaaS管理系統，總之萬變不離其宗，未曾脫離“住”的領域；其次，先發優勢，2014年起步至今，蘑菇租房的各項數據也不算差，無論是C端入駐商戶還是B端系統簽單量而言；再者，模式吸引，通過SaaS公寓管理系統切入市場，進而完成租房交易的完整閉環，這一獨特的商業模式也極大地引發資本關注。

如今，背靠阿里之后，蘑菇租房正式上線支付寶小程序，頁面搜索“租房”即可找到，這也是支付寶的“衣食住行”大生態中首次涉獵到“住”，自2018年8月份上線后，蘑菇租房支付寶小程序新增用戶67萬+，峰值交易額突破3400萬。龍東平表示，對于蘑菇租房來說，支付寶小程序不僅提供了一個可觀的流量入口，其離線化、安全性強的特性，也極其適用于租房領域的交易轉化。

做租房領域的“淘寶”

關于中小公寓運營商的艱難境地，公寓轉型的蘑菇租房有著深切體會。也正是憑借著曾經深度運營的經驗，蘑菇租房更熟悉整體業務流程及需求，對于行業也有著更深刻的理解。

“SaaS管理系統是基礎剛需?！饼垨|平十分堅定?！澳⒐交锇椤惫aaS管理系統歷經數百次迭代升級，實時將系統內的空置房源對外展示，“房源出租后自動下架”、“空出后自動上線展示”，確保了房源真實性。除了管理房源還對接了流量、電子合同、金融、支付、大數據、智能硬件等多元化的產品服務，有效幫助公寓商家提升效率、降低成本，并對接智能硬件、金融支持、電子合同等服務。

長租公寓行業競爭激烈異常，SaaS細分領域亦然。而相比于市面上林林總總的產品，蘑菇租房的差異化競爭在何處，龍東平列舉三點：

其一，行業經驗，當初的蘑菇公寓從0做到近萬間自營規模，作為從業者發現了大量的痛點難點與管理死角，后續通過技術研發逐步解決掉，做的產品容易上手，也更有說服力；

其二，進場早，蘑菇租房算是國內最早大規模切入公寓SaaS領域的企業，前期依靠免費政策已經將市場鋪開，而這樣的產品巨頭排他性，一般不存在也不需要再用其他產品；

其三，戰略資源，包括儲備資金的實力，蘑菇背靠世界知名投資機構，IDG資本、螞蟻金服、云鋒基金、平安等，除了資金投入之外，也帶來了大量的流量資源、支付能力、信用能力、大數據技術和消費金融等綜合金融服務能力。

據了解，蘑菇租房現人員規模超300人，其中技術研發人員占據大半。龐大的占比足以窺見蘑菇租房對于公寓SaaS管理系統的勢在必得，但其野心卻不止于此，而是涉及租前、租中、租后的閉環服務，即租前找房、租中簽約交租、租后報修等。

龍東平將蘑菇租房比作租房領域的“淘寶”，既服務于買家，也服務于賣家。旗下面向C端的“蘑菇租房”平臺就是買家日常接觸的淘寶，而面向B端的“蘑菇伙伴”相當于賣家使用的阿里旺旺、阿里媽媽等工具型產品，另有蘑菇“公寓達摩院”對標淘寶大學扶持商家。

既是“淘寶”，蘑菇租房的商家從何而來？龍東平將市場結構勾畫成一個倒置的紅酒杯，最上層是自如、蛋殼、魔方這類大型公寓，每家手中持有約五十萬套房源，中間部分為中小機構，每家可能只有20萬，而下方分布較散的小微商家每家僅200到2000套房源，卻是整個市場占比大的一塊。以市場8000萬套房源來算，約有3500萬套掌握在二房東手中，4500萬套掌握在業主手中。

那么，蘑菇租房是又是如何獲取這部分廣泛而分散的用戶群呢？這就涉及到“海陸空”業務團隊，海即總部運營團隊，通過公寓達摩院這類營銷課程將公寓老板聚集；陸即各地地推人員，類似美團的地推方式，挨家挨戶傳播，吃透市場；空即市場團隊，主要擴大市場影響力。而針對這類小微商家，蘑菇租房另推出輕量化產品“蘑小寶”，無需培訓即可直接上手使用。

公寓SaaS服務運營商的必要性

過去幾年，資本和市場推動著長租公寓在規模和速度上火拼，而風口之后卻是問題頻發。從本質上看，現階段長租公寓一般都是高價拿房，低價出租，再加上裝修、管理、獲客各項成本，很難實現盈利，大部分運營商只有通過與業主簽長期協議來博溢價，但隨之而來的就是高風險，長租公寓還是個好生意嗎？

龍東平將這個問題歸結為如何做好二房東，其實將整個過程拆分開來就是收房、裝修、出租、售后四個階段。如今越發市場化的競爭中，想要低進高出已屬不易，唯一的出路在于提高效率，也就是如何快速將房屋出租，縮減空置時間。這就依靠蘑菇租房這類平臺快速觸達用戶，處理整個運轉流程，以及租后管理，這也是蘑菇租房面向混亂的長租公寓市場的價值所在。

換而言之，對于公寓運營商來說，蘑菇租房這樣的平臺亦有無法取代的吸引力。首先，提升管理效率，SaaS管理系統可有效降低人力成本、溝通成本降下來；其次，流量，助力公寓房盡快將房屋出租；再者，金融需求，重資產對于資金十分迫切，而蘑菇租房可對接第三方金融機構，為其提供金融服務。

未來，蘑菇租房還將持續加大研發投入，強化流量助力快速出房。另外還在做供應鏈的產品，如智能門鎖、房東與租客的保險等，將“讓天下沒有難做的公寓”落到實處。

龍東平表示，躺著賺錢的時代已經過去了。以前，租房處于賣方市場，房子不愁租，房價稍微合理就被一搶而光；現在，隨著人們生活水平的提升，對于房屋也提出更高要求，房東必須從根源上提升軟硬件設施，以租戶需求為導向，依靠蘑菇公寓這類為公寓企業提供綜合性服務的運營商很有必要。

他甚至斷言，未來幾年將有更多技術在租房行業開花落地，互聯網化、數字化是必然趨勢。

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