精細化經營的大資管時代。

一鳴網百鳴計劃專稿（文 | 任倩）：商業地產經歷了粗獷的開發銷售模式后，逐步進入了項目整體持有精細化經營的大資管時代。這也意味著對資產管理運營人員能力要求越來越高，因為個體的資管運營能力將直接決定資產的營收和資產投資回報。過去傳統資管對管理團隊經驗的高度依賴，決策都是建立在過往經驗和市場模糊預測上面，無法窮盡；若資管過程中環節出現判斷失誤，則會導致資產營收損失和營收風險?？萍假Y管，是通過科技化手段歸集內部數據、外部數據，通過算法模型進行風險評估與預警，幫助資產管理者降低決策風險，提升資產管理效率，實現資產營收和價值的提升。

而談及商業地產科技企業，美國VTS算得上是獨角獸，其正通過使用互聯網技術來賦能商業地產行業，使資產持有者能夠制定智能的、以數據為導向的決策，這一趨勢也在我國蔓延開來，涌現出許多技術賦能的商業地產科技公司，沙贊科技就是其一。

商業地產資管的數字化轉型

與VTS一致，成立之前VTS聯合創始人Ryan Masiello和Nick Romito在紐約當了九年的商辦經紀人，過去的業內經驗讓他們很清楚自己的要解決的問題是什么；而沙贊科技CEO劉海浪是上海瑞麥房地產咨詢有限公司原合伙人，在一線地產領域擁有十多年服務管理經驗，同樣深諳國內商業地產流通底層的痛點。

目標于資產價值提升，一定是聚焦資產租賃流通的底層視角，用科技手段直接提升項目資產價值。這樣，十多年一線的從業經驗就會顯得十分有價值。

否則，通過IT系統從頂層做KPI管理指標下來，就是做管理賦能。而過度管理，反而會讓商業地產的一線真正對公司營收的人員，苦不堪言，組織效率降低，對資產運營產生負面影響。

沙贊科技便專注于人工智能、物聯網技術、互聯網技術在商業地產資產管理領域的創新和應用，使用科技手段幫助專業的資產管理者管理好商業地產資產，提升商業地產資產價值。

據劉海浪介紹，其核心產品商業地產行業數字化轉型SaaS解決方案正是致力于此，該解決方案有助于商業地產持有者告別EXCEL或者紙質記錄資產管理地產的過程時代，提供招商管理、租戶管理、財務管理、客戶管理、物業設施設備管理的全場景服務，將提升效率與降低資管成本并行。

也就是說，依托強大的客戶數據分析功能，資產管理者能夠實時掌握樓宇租況、監測合同租期，幫助招商工作前置，降低樓宇空置率及空置期，過去傳統資管模式下的招商慢、管理亂、收租難等問題就迎刃而解了。

而針對租戶管理精細化運營，沙贊科技給出了“一生萬物”的解決方案。何謂“一生萬物”？即萬物從少到多、從簡單到復雜的一個過程，將整個樓宇生態系統中的物業擁有者、物業管理者、企業、租戶人員、建筑本身連接在一起，使其擁有人一樣的感知能力、自我判斷與分析能力，最終將這些行為帶來的價值體現在資產管理者的財務報表上。

據悉，該租戶管理解決方案核心功能有二，其一是人臉識別圖形處理技術在寫字樓智能化升級的應用，其二是結合數據分析和特定算法的租戶租賃行為預判，二者一定概率能夠智能判斷租戶的履約情況，形成對租戶的風控，通過主動預警、提前行動，盡可能拒絕租戶流失，降低項目單元的空置損失，提升項目的凈營業收入。

這是隨著科技進步衍生出來的產物，讓傳統資產管理與科技相結合，誕生了一個新品類——科技資管。然而在中國，科技資管仍是一個有待開拓的全新領域。劉海浪以為，這對于沙贊科技而言，會是一個極好的發展機會，而其發展目標便是成為“中國版VTS”。

科技資管價值所在

無論從行業逐步成熟的商業發展規律還是技術驅動效率提升而言，商業地產的科技資管必然是大勢所趨。

過去，我國商業地產市場以開發銷售的增量市場為主；現今，已進入下半場存量時代。也就是說，當前房地產的庫存壓力很大，已逐漸從之前的“產品為王”、“渠道為王”、“配置為王”步入“運營為王”階段。

另外，商業地產的生命周期包含“投、融、建、管、退”五個環節，其中“管”即資管，這在建筑的整個生命周期占據絕大多數時間，這決定了“資管”必是重中之重。

縱觀已有生活場景中，智慧樓宇、IT系統建設、物業信息化等一定程度上都都是為資產管理服務，都是為了服務好客戶買單，提升資產營收能力 ；然而又不盡相同。劉海浪稱，科技資管并不等于純粹的房地產IT系統，且無論從設計思路、產品價值、數據來源，或是終端使用者、決策推動者等多個層面進行比較，這兩者都有極大區別。

設計思路層面，房地產IT系統是一個KPI從上至下的視角，通過考核實現目標，用IT手段加強管理，屬于管理賦能，而科技資管是從基于OKR由下至上的底層視角，更專注于項目資產本身，是科技賦能；

產品價值層面，房地產IT系統是實現無紙化的信息化、數字化，而科技資管是提升資產價值；

數據來源層面，房地產IT系統需要人工錄入數據，方式方法仍過于傳統，而科技資管數據來源于IoT設備、第三方數據和算法模型數據、以及極少量的人工數據；

使用者層面，房地產IT系統的決策使用者是老板，終端使用者是員工，然而事實是，絕大多數公司對資產營收有貢獻的一線員工，都不希望使用一個對工作指標，毫無幫助的軟件，費時費力滿足管理要求，這也是很多商業地產花高價做一套IT系統，卻使用頻率極低，甚至放棄的原因所在。

總而言之，科技資管要做的絕不是為客戶解決管理公司內部IT系統問題，而是要為客戶解決資產價值的問題。

至于其必要性，劉海浪向一鳴網分享了一組數據。以位于上海內環價值動輒數 10 億元的一幢寫字樓為例，通過科技資管若能將凈營業收入提升 1%，繼而使用金融工具進行價值量化，其經濟效益甚至達到千萬級別，價值十分顯著。

愈發豐滿的行業環境

這會是一個充滿機會的藍海市場，劉海浪堅信，更多嗅覺敏銳者亦早早知曉。于是涌現出了一批和沙贊做著同樣事情的商業地產資管企業，但面對業內同質化競爭，劉海浪倒是從容。

他表示，首先是新技術應用的優勢。越來越多的算法模型和工具技術被開源，而云計算、物聯網等底層技術都已經被互聯網巨頭壟斷，對于初創公司而言，產品的重心和壁壘不在于技術的本身，而在于技術在場景的落地。新技術應用能夠實打實的創造價值，這個很重要。這個就是技術應用落地的門檻，你必須懂技術，還要懂應用場景。

其次，產品創新優勢。一個新的產品將開辟一個細分市場或者全新的市場，商業地產科技資管賽道整體都是比較新，還有很多可以挖掘的地方，產品的創新能力對于公司的營收增長就會顯得很重要，這也會成為競爭的優勢。

再者，行業經驗與資源積累。沙贊的創始團隊在業內已擁有十多年的行業經驗和資源積累，能夠針對項目需求快速響應，及時提供精準、建設性方案，為商業地產客戶提供全生命周期的管理服務，占據一定的市場份額。據了解，其核心成員來自于銀行金融系統研發領域技術牛人以及美國硅谷科技硬件創業公司合伙人。

當然除了專業商業地產科技企業層出不窮，也不乏知名房地產開發商入局，甚至騰訊、阿里等互聯網巨頭均有涉獵。

但劉海浪以為，當前入局者多是從互聯網轉型過來開發去Excel表格化的數字化軟件，而非專注于用科技提升資產價值。再加上市場競爭格局尚未成型，故對于沙贊產品的信息安全、技術的可實現性以及應用場景抱有極大的信心，畢竟“專業的事還需專業的人來做”。

或許對于目前國內市場來說，商業地產科技資管仍處于起步階段，但這必然是大勢所趨，從萌芽到普及，劉海浪給出了一個時限，約莫五到十年。

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